Arsa değerlemesinde en güvenilir yöntem hangisi?

Emsal karşılaştırma yöntemi, güncel piyasa verisine dayandığı için en yaygın ve güvenilir yöntemlerden biridir.

TCMB Konut Fiyat Endeksi arsa fiyatını doğrudan gösterir mi?

Hayır, KFE zaman içindeki fiyat değişim oranını gösterir; mutlak bir arsa değeri vermez, emsal karşılaştırmasıyla birlikte yorumlanmalıdır.

← Rehber'e dön

Arsa Değeri Nasıl Hesaplanır? Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Güncellendi: 2026-07-01 · ParselTapu

Arsa değeri en yaygın olarak emsal karşılaştırma yöntemiyle hesaplanır: bölgedeki benzer nitelikteki (imar durumu, konum, yüzölçümü) satılmış veya satışa çıkmış arsaların m2 birim fiyatı referans alınarak, değerlemesi yapılan arsanın alanıyla çarpılır ve konum/imar farklarına göre düzeltme uygulanır.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Arsa değerlemesinde en yaygın kullanılan yöntem emsal karşılaştırmadır. Yöntemin temel mantığı: bölgede yakın zamanda satılmış veya satışa çıkmış, benzer nitelikteki arsaların birim (m²) fiyatı referans alınır, ardından değerlemesi yapılan arsanın büyüklüğü ve özellikleriyle orantılanır.

Değeri Etkileyen Temel Faktörler

İmar durumu: Konut, ticari veya sanayi imarlı arsalar arasında birim fiyat farkı büyüktür; imarsız (tarla vasıflı) arazi genelde en düşük değere sahiptir.
Kat Alanı Katsayısı (KAKS/emsal): Aynı yüzölçümüne sahip iki arsa, farklı emsal katsayısına sahipse (örn. 1.5 vs 2.0) inşa edilebilecek toplam alan farklı olacağından değer de farklılaşır.
Cephe ve konum: Ana yola cephesi olan, ulaşımı kolay parseller genelde primli fiyatlanır.
Altyapı: Yol, su, elektrik gibi altyapısı tamamlanmış parseller, altyapısız olanlara göre daha değerlidir.

Resmi Veri Kaynakları

Türkiye'de arsa/konut fiyat endeksleri TCMB (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) tarafından Konut Fiyat Endeksi (KFE) adıyla, bölgesel ve ülke geneli olarak aylık yayımlanır. Bu endeks, mutlak fiyat değil, zaman içindeki değişim oranını gösterir; bu yüzden nokta değerleme için emsal karşılaştırmasıyla birlikte kullanılması önerilir.